공인중개사 수험생을 위해 공인중개사학원 학습정보를 정리해 보았습니다. 공인중개사시험에서 자주 언급되는 내용입니다. 공인중개사자격증 시험 준비하시는데 도움되셨으면 좋겠네요. 좋은 결과 있으시길 바랍니다. ^^
공인중개사시험
* 공인중개사시험 민법 목적의가능성
목적의 가능성
(1)의 의
법률행위의 내용은 법률행위의 성립 당시에 실현가능한 것이어야 하므로 원시적?객관적 불능은 원칙적으로 무효이다[94다18232]. 따라서 타인의 권리를 매매하는 계약은 유효하며(주관적 불능), 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다(제569조). 법률행위의 내용이 실현가능한가 여부는 사회통념에 의해 결정되나 불능은 일시적?잠정적 불능이 아닌 확정적 불능이어야 한다.
(2)불능의 종류
① 원시적 불능
㉠ 의의：법률행위의 내용이 법률행위의 성립 당시에 실현 불가능한 것을 말한다.
㉡ 효과
ⓐ 원시적?전부불능：원칙적으로 그 법률행위는 무효이나 계약체결상의 과실책임이 문제될 수 있다(제535조).
ⓑ 원시적?일부불능：무상계약이면 일부무효의 법리(제137조)에 따라 원칙적으로 전부무효이나 유상계약이면 계약은 유효하고 담보책임(제574조)이 문제된다.
② 후발적 불능
㉠ 의의：법률행위의 내용이 법률행위의 성립 당시에는 실현가능했으나 그 이행 전에 실현 불가능으로 된 것을 말한다.
㉡ 효과：법률행위는 유효하게 성립한다.
ⓐ 채무자의 귀책사유가 있을 때：채무자의 고의나 과실이 있으면 이행불능, 전보배상, 대상청구권, 최고 없이 계약해제권과 원상회복의무, 담보권 실행의 문제가 발생한다.
ⓑ 채무자의 귀책사유가 없을 때：채무자의 고의?과실이 없으면 편무계약의 경우에는 채무가 소멸하고 쌍무계약의 경우에는 위험부담과 사정변경이 문제된다.
ⓒ 쌍방이 귀책사유가 있을 때：손해배상 산정시 과실상계의 문제가 발생한다.
③ 법률적 불능과 사실적 불능：법률상의 금지로 인한 불능을 법률적 불능이라 하고 자연적?물리적 사유에 의한 불능을 사실적 불능이라 한다. 예컨대, 동산에 저당권을 설정하는 계약, 관청의 허가가 나지 않는 허가구역 내의 토지매매계약은 법률적 불능으로서 무효이다.
* 공인중개사 민법 목적의적법성
목적의 적법성
(1)강행규정(강행법규)
① 의의：임의규정은 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계없는 규정으로서 그 적용을 당사자의 의사로 배제할 수 있고 사적자치를 보충하는 기능을 하나 강행규정은 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계있는 규정으로서 그 적용을 당사자의 의사로 배제할 수 없고 사적자치의 한계를 긋는 의미를 가진다. 강행규정은 당사자 쌍방에 적용됨이 원칙이나, 당사자 일방에게 불리한 경우에만 법률행위를 무효로 하는 편면적 강행규정(제289조, 제652조)도 있다.
② 단속법규와 강행법규의 구별：다수설은 강행법규를 효력규정과 단속규정으로 구분하여, 위반행위의 사법상 효력을 부정하는 효력규정뿐만 아니라 위반행위의 사법상 효력을 부정하지 않는 단속규정도 강행법규에 포함된다고 한다.
③ 강행규정의 예(例)
㉠ 민법총칙：권리능력?행위능력, 법인, 소멸시효 등, 선량한 풍속 기타 사회질서에 관한 규정(제103조, 제104조)
㉡ 물권법：물권법정주의 등 대부분의 규정
㉢ 채권법：임차인?전차인을 위한 제652조, 주택임차인을 위한 주택임대차보호법, 상가건물임차인을 위한 상가건물임대차보호법, 채권양도, 유가증권에 관한 상법?어음법?수표법의 규정
㉣ 가족법：대부분의 규정
(2)효력규정의 예(例)
① 명의신탁약정：대체로 법규가 규정하는 내용 자체의 실현(법률효과)을 금지하려는 규정들로서 명의신탁약정(부동산실명법 제4조), 토지거래허가제(?국토의 계획 및 이용에 관한 법률? 제118조) 등이 효력규정이다. 약사면허증 등의 명의대여계약은 무효이나 명의의 차용자가 제3자와 맺은 계약은 유효하고 덕대계약[66다423]은 무효이나 광업권에 조광권을 설정하는 계약은 무효가 아니다.
② 판례：㉠ 부동산중개수수료의 약정 중 부동산중개사법 소정의 한도액을 초과하는 부분[2000다54406], ㉡ 변호사 아닌 자가 승소를 조건으로 그 대가로 소송당사자로부터 소송물 일부를 양도받기로 한 약정(변호사법 제78조 제2호)[89다카10514], ㉢ 의료법 제30조 제2항에 위반하여 의료기기 제조회사가 의사와 함께 병원을 개설하여 동업하기로 하는 약정[2003다2390?2406], ㉣ 구 증권거래법 제52조 제1호 및 제3호에 위반하여 증권회사 직원이 고객에게 일정한 최소한의 수익을 보장할 것을 약정[2001다2129]은 강행법규에 위반하여 무효라고 했다.
③ 투자수익보장약정：증권거래법(제52조 제1호)에 위배되는 주식거래에 관한 투자수익보장약정은 무효이고, 투자수익보장이 강행법규에 위반되어 무효인 이상 표현대리의 법리가 준용될 여지가 없다[94다38199].
(3)단속규정의 예(例)
질서유지 차원에서 일정한 행위를 금지?제한하려는 규정들로서 판례는 ① 중간생략등기를 금지하는 부동산등기특별조치법 제2조 제2항[92다39112], ② 외국환거래법상의 제한규정[72다2161全合], ③ 국민주택의 전매행위를 금지하고 있는 주택건설촉진법 제38조의3[92다39112], ④ 유가증권의 일임매매에 관한 증권거래법 제107조위반[94다38199] 등을 단속규정으로 보았다.
(4)탈법행위(강행법규의 간접적 위반)
① 의의：탈법행위란 강행규정에 직접 위반되지는 않으나 법이 예정하지 않은 수단을 통해 강행규정이 금지하는 내용을 실질적으로 실현하는 법률행위를 말한다.
② 효과
㉠ 무효：탈법행위는 무효이나 일부무효의 법리가 적용된다.
㉡ 국유재산 관리직원의 타인명의에 의한 국유재산취득 행위：국유재산에 관한 사무에 종사하는 직원이 타인의 명의로 국유재산을 취득하는 행위가 강행법규인 구 국유재산법 규정들의 적용을 잠탈하기 위한 탈법행위로서 무효이다[97다9529].
㉢ 공무원의 연금수급권 담보제공행위：연금수급권자인 채무자가 공무원연금법(제32조)상의 담보금지규정을 회피하기 위해 채권자에게 연금의 추심을 위임하고 추심한 연금을 변제에 충당하기로 약정하면서 채무를 완제할 때까지 추심위임을 해제하지 않는다는 특약을 한 경우 탈법행위로서 무효이다.
* 공인중개사시험 민법 목적의확정성
목적의 확정성
법률행위의 내용은 법률행위의 성립 당시에 확정될 수 있어야 하는 것은 아니고,
늦어도 법률행위의 내용을 실현할 당시까지 확정될 수 있으면 된다.
따라서 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정될 필요는 없고
이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족하며[96다26176],
매매계약의 목적물이 특정할 수 있는 상태에 있고 가격을 정할 수 있는 기준이 정해져 있는 한
그 매매계약은 완전히 성립된 것[4292민상819]이다. 법률행위의 해석을 통하여 목적의 확정성이 없다면 그 법률행위는 무효이다.
앞으로도 계속되는 학습정보 잘 활용하셔서 꼭 합격하시길 기원합니다! 감사합니다. (자료출처 - 에듀윌 http://www.eduwill.net)
