공인중개사 수험생을 위해 공인중개사학원 학습정보를 정리해 보았습니다. 공인중개사시험에서 자주 언급되는 내용입니다. 공인중개사자격증 시험 준비하시는데 도움되셨으면 좋겠네요. 좋은 결과 있으시길 바랍니다. ^^
공인중개사시험
* 공인중개사시험 민법 목적의가능성
목적의 가능성
(1)의 의
법률행위의 내용은 법률행위의 성립 당시에 실현가능한 것이어야 하므로 원시적?객관적 불능은 원칙적으로 무효이다[94다18232]. 따라서 타인의 권리를 매매하는 계약은 유효하며(주관적 불능), 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다(제569조). 법률행위의 내용이 실현가능한가 여부는 사회통념에 의해 결정되나 불능은 일시적?잠정적 불능이 아닌 확정적 불능이어야 한다.
(2)불능의 종류
① 원시적 불능
㉠ 의의:법률행위의 내용이 법률행위의 성립 당시에 실현 불가능한 것을 말한다.
㉡ 효과
ⓐ 원시적?전부불능:원칙적으로 그 법률행위는 무효이나 계약체결상의 과실책임이 문제될 수 있다(제535조).
ⓑ 원시적?일부불능:무상계약이면 일부무효의 법리(제137조)에 따라 원칙적으로 전부무효이나 유상계약이면 계약은 유효하고 담보책임(제574조)이 문제된다.
② 후발적 불능
㉠ 의의:법률행위의 내용이 법률행위의 성립 당시에는 실현가능했으나 그 이행 전에 실현 불가능으로 된 것을 말한다.
㉡ 효과:법률행위는 유효하게 성립한다.
ⓐ 채무자의 귀책사유가 있을 때:채무자의 고의나 과실이 있으면 이행불능, 전보배상, 대상청구권, 최고 없이 계약해제권과 원상회복의무, 담보권 실행의 문제가 발생한다.
ⓑ 채무자의 귀책사유가 없을 때:채무자의 고의?과실이 없으면 편무계약의 경우에는 채무가 소멸하고 쌍무계약의 경우에는 위험부담과 사정변경이 문제된다.
ⓒ 쌍방이 귀책사유가 있을 때:손해배상 산정시 과실상계의 문제가 발생한다.
③ 법률적 불능과 사실적 불능:법률상의 금지로 인한 불능을 법률적 불능이라 하고 자연적?물리적 사유에 의한 불능을 사실적 불능이라 한다. 예컨대, 동산에 저당권을 설정하는 계약, 관청의 허가가 나지 않는 허가구역 내의 토지매매계약은 법률적 불능으로서 무효이다.
* 공인중개사 민법 목적의적법성
목적의 적법성
(1)강행규정(강행법규)
① 의의:임의규정은 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계없는 규정으로서 그 적용을 당사자의 의사로 배제할 수 있고 사적자치를 보충하는 기능을 하나 강행규정은 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계있는 규정으로서 그 적용을 당사자의 의사로 배제할 수 없고 사적자치의 한계를 긋는 의미를 가진다. 강행규정은 당사자 쌍방에 적용됨이 원칙이나, 당사자 일방에게 불리한 경우에만 법률행위를 무효로 하는 편면적 강행규정(제289조, 제652조)도 있다.
② 단속법규와 강행법규의 구별:다수설은 강행법규를 효력규정과 단속규정으로 구분하여, 위반행위의 사법상 효력을 부정하는 효력규정뿐만 아니라 위반행위의 사법상 효력을 부정하지 않는 단속규정도 강행법규에 포함된다고 한다.
③ 강행규정의 예(例)
㉠ 민법총칙:권리능력?행위능력, 법인, 소멸시효 등, 선량한 풍속 기타 사회질서에 관한 규정(제103조, 제104조)
㉡ 물권법:물권법정주의 등 대부분의 규정
㉢ 채권법:임차인?전차인을 위한 제652조, 주택임차인을 위한 주택임대차보호법, 상가건물임차인을 위한 상가건물임대차보호법, 채권양도, 유가증권에 관한 상법?어음법?수표법의 규정
㉣ 가족법:대부분의 규정
(2)효력규정의 예(例)
① 명의신탁약정:대체로 법규가 규정하는 내용 자체의 실현(법률효과)을 금지하려는 규정들로서 명의신탁약정(부동산실명법 제4조), 토지거래허가제(?국토의 계획 및 이용에 관한 법률? 제118조) 등이 효력규정이다. 약사면허증 등의 명의대여계약은 무효이나 명의의 차용자가 제3자와 맺은 계약은 유효하고 덕대계약[66다423]은 무효이나 광업권에 조광권을 설정하는 계약은 무효가 아니다.
② 판례:㉠ 부동산중개수수료의 약정 중 부동산중개사법 소정의 한도액을 초과하는 부분[2000다54406], ㉡ 변호사 아닌 자가 승소를 조건으로 그 대가로 소송당사자로부터 소송물 일부를 양도받기로 한 약정(변호사법 제78조 제2호)[89다카10514], ㉢ 의료법 제30조 제2항에 위반하여 의료기기 제조회사가 의사와 함께 병원을 개설하여 동업하기로 하는 약정[2003다2390?2406], ㉣ 구 증권거래법 제52조 제1호 및 제3호에 위반하여 증권회사 직원이 고객에게 일정한 최소한의 수익을 보장할 것을 약정[2001다2129]은 강행법규에 위반하여 무효라고 했다.
③ 투자수익보장약정:증권거래법(제52조 제1호)에 위배되는 주식거래에 관한 투자수익보장약정은 무효이고, 투자수익보장이 강행법규에 위반되어 무효인 이상 표현대리의 법리가 준용될 여지가 없다[94다38199].
(3)단속규정의 예(例)
질서유지 차원에서 일정한 행위를 금지?제한하려는 규정들로서 판례는 ① 중간생략등기를 금지하는 부동산등기특별조치법 제2조 제2항[92다39112], ② 외국환거래법상의 제한규정[72다2161全合], ③ 국민주택의 전매행위를 금지하고 있는 주택건설촉진법 제38조의3[92다39112], ④ 유가증권의 일임매매에 관한 증권거래법 제107조위반[94다38199] 등을 단속규정으로 보았다.
(4)탈법행위(강행법규의 간접적 위반)
① 의의:탈법행위란 강행규정에 직접 위반되지는 않으나 법이 예정하지 않은 수단을 통해 강행규정이 금지하는 내용을 실질적으로 실현하는 법률행위를 말한다.
② 효과
㉠ 무효:탈법행위는 무효이나 일부무효의 법리가 적용된다.
㉡ 국유재산 관리직원의 타인명의에 의한 국유재산취득 행위:국유재산에 관한 사무에 종사하는 직원이 타인의 명의로 국유재산을 취득하는 행위가 강행법규인 구 국유재산법 규정들의 적용을 잠탈하기 위한 탈법행위로서 무효이다[97다9529].
㉢ 공무원의 연금수급권 담보제공행위:연금수급권자인 채무자가 공무원연금법(제32조)상의 담보금지규정을 회피하기 위해 채권자에게 연금의 추심을 위임하고 추심한 연금을 변제에 충당하기로 약정하면서 채무를 완제할 때까지 추심위임을 해제하지 않는다는 특약을 한 경우 탈법행위로서 무효이다.
* 공인중개사시험 민법 목적의확정성
목적의 확정성
법률행위의 내용은 법률행위의 성립 당시에 확정될 수 있어야 하는 것은 아니고,
늦어도 법률행위의 내용을 실현할 당시까지 확정될 수 있으면 된다.
따라서 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정될 필요는 없고
이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족하며[96다26176],
매매계약의 목적물이 특정할 수 있는 상태에 있고 가격을 정할 수 있는 기준이 정해져 있는 한
그 매매계약은 완전히 성립된 것[4292민상819]이다. 법률행위의 해석을 통하여 목적의 확정성이 없다면 그 법률행위는 무효이다.
앞으로도 계속되는 학습정보 잘 활용하셔서 꼭 합격하시길 기원합니다! 감사합니다. (자료출처 - 에듀윌 http://www.eduwill.net)